Lokator nie płaci — dlaczego nie wolno wymienić zamków

Właściciel, któremu lokator przestał płacić, ma silną pozycję prawną — ale tylko wtedy, gdy trzyma się procedury. Skróty prowadzą do odpowiedzialności karnej po stronie właściciela.

Samopomoc jest przestępstwem

Wymiana zamków, odcięcie wody lub prądu, wyniesienie rzeczy lokatora, zmuszanie go do wyprowadzki — to nie „odzyskiwanie swojego”. Kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną, popełnia przestępstwo z art. 191 § 1 Kodeksu karnego. Przepis ten w § 1a wprost obejmuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, stosowaną w celu zmuszenia jej do opuszczenia tego lokalu. Do tego dochodzi możliwa odpowiedzialność za naruszenie miru domowego.

Fakt, że lokator zalega, nie jest tu żadną obroną.

Krok 1: skuteczne wypowiedzenie

Przy najmie lokalu mieszkalnego obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów. Zaległość czynszowa pozwala wypowiedzieć umowę, ale wymaga procedury: właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Pominięcie uprzedzenia albo dodatkowego terminu to najczęstszy błąd — sąd oddali powództwo o eksmisję, bo umowa nadal trwa.

Krok 2: pozew o zapłatę i o eksmisję

Roszczenie o zaległy czynsz i roszczenie o wydanie lokalu to dwie różne sprawy. Zaległości można dochodzić od razu, także w postępowaniu upominawczym.

Po skutecznym wypowiedzeniu składa się pozew o opróżnienie i wydanie lokalu. W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego albo o jego braku. Sąd bada przy tym sytuację rodzinną i materialną lokatora, a wobec pewnych kategorii osób — m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, osób z niepełnosprawnością, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do świadczenia z pomocy społecznej — nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego.

Krok 3: egzekucja

Eksmisję wykonuje komornik. Jeżeli sąd przyznał uprawnienie do lokalu socjalnego, komornik wstrzymuje czynności do czasu, gdy gmina wskaże taki lokal. Bywa, że to trwa. Jeśli gmina nie wskazuje lokalu, właściciel może dochodzić od niej odszkodowania za bezumowne korzystanie z jego mieszkania.

Obowiązuje też ochrona okresowa: wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Nie dotyczy to osób, które używają lokalu bez tytułu prawnego i nie były lokatorami — na przykład osób, które zajęły lokal samowolnie.

Najem okazjonalny i instytucjonalny

To realna odpowiedź na problem długiej eksmisji. Przy najmie okazjonalnym do umowy dołącza się oświadczenie najemcy — z podpisem notarialnie poświadczonym — wskazujące inny lokal, do którego może się przenieść po ustaniu najmu. Umowę zgłasza się naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu; bez tego zgłoszenia szczególny tryb nie działa i wracamy do zasad ogólnych.

Praktycznie

• Płatności przyjmować przelewem, z jasnym tytułem — historia rachunku jest najlepszym dowodem zaległości.
• Wezwania i uprzedzenia wysyłać na piśmie, listem polecony, i zachowywać potwierdzenia.
• Protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami przy wydaniu lokalu rozstrzyga późniejsze spory o kaucję.

Ten tekst ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej. Skuteczność wypowiedzenia zależy od treści konkretnej umowy i dochowania procedury. Skonsultuj się z prawnikiem — a przed odcięciem lokatorowi wody tym bardziej.